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空き家特措法（2023 改正）で“管理不全空き家”と認定される前にできること
2023 年の法改正で「管理不全空き家」という新たな区分が追加され、市区町村は倒壊などの危険が顕在化する前段階でも指導・勧告を行えるようになりました。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が最大６倍になる恐れがあります。
本記事では「管理不全空き家」に認定される基準と、認定を回避・改善するための実践策を工程別に整理しました。困ったときは 解体あいみつの無料相談・お見積りフォーム をご活用ください。
1. 改正空き家特措法のポイント（2023 → 2025）
- 区分追加：放置すると特定空き家になり得る物件を管理不全空き家として指定可能に。
- 指導・勧告の対象拡大：管理不全段階で助言→指導→勧告の行政措置が可能。
- 固定資産税の特例解除：勧告を受けた土地は住宅用地特例（1/6）が適用外に。
- 所有者探索の迅速化：電力会社等から名義情報を取得できる仕組みを新設。
- 管理代行制度：市区町村長が裁判所へ「管理不全建物管理人」選任を請求できるように。
2. 「管理不全空き家」に認定される主な基準
| 判定項目 | 具体例 |
|---|---|
| 倒壊・破損の恐れ | 屋根材や外壁材の一部落下、基礎クラックが進行 |
| 衛生上の問題 | 長期ごみ放置、動物の侵入で悪臭・害虫発生 |
| 景観の阻害 | 草木の繁茂で玄関や窓が覆われ、近隣の景観を著しく損ねる |
| 防犯上の問題 | 窓ガラス破損・施錠不全により不法侵入の危険 |
3. 認定を回避するための
「年間メンテナンス 6 ステップ」
- 月次見回り ― 雨漏り・ガラス破損・不法侵入痕をチェック
- 半期清掃 ― 草刈り、排水管清掃、室内換気で腐朽を防止
- 年次点検 ― 建築士による構造・シロアリ点検を依頼
- 防犯強化 ― 破損窓の補修、センサーライト設置
- 賠償保険加入 ― 落下物事故に備えた個人賠償責任保険を付保
- 情報更新 ― 住所変更・共有者変更は登記・住民票で早期反映
4. 指導・勧告を受けたときの
行政手続きフロー
- 助言・指導通知：改善計画書を30日以内に提出
- 勧告：是正期限までに工事完了報告書を提出、未達の場合は代執行を警告
- 特定空き家移行：最終通告後も措置命令未履行なら50 万円以下の過料＋行政代執行
5. 活用・改修に使える補助金（東京都例）
| 事業名 | 対象 | 補助率／上限 |
|---|---|---|
| 空き家ポテンシャル発掘支援事業 | 戸建空き家の改修 | 2/3・250 万円／棟（耐震上乗せ 200 万円） |
| 政策課題解決型空き家活用支援 | 子育て世帯・文化施設等への転用 | 2/3・250 万円 |
※申請期間・要件は年度ごとに変動します。詳しくは東京都住宅政策本部サイトを確認してください。
6. 活用アイデア＆撤去の判断基準
- 賃貸住宅化 ― 複数戸へ改修し家賃収入で維持費を相殺
- 地域拠点化 ― コワーキング・アートギャラリー・地域カフェ
- 解体・更地活用 ― 駐車場・戸建分譲・太陽光設置用地
└ 老朽度、再建築可否、立地を総合評価し、改修費が
市場価格＋税金より高い場合は解体を検討
7. よくある質問
- Q. 「管理不全空き家」の指導を受けると必ず税金が上がる？
- A. 勧告段階で特例解除となり、土地の固定資産税が最大 6 倍になるケースがあります。
- Q. 遠方在住で管理できない場合の対処法は？
- A. 地元の不動産管理会社や地域住宅センターと「空き家管理委託契約」を結ぶ方法があります。
- Q. DIY 修繕でも指導は解除される？
- A. 安全性や景観改善が担保されれば解除されますが、構造部の修繕は有資格者の点検報告が必要です。
まとめ ―― 認定前の“早期手当て”がコストを抑える
① 法改正を理解し
② 年間メンテナンスを継続し
③ 補助金を活用して改善――この３ステップで「管理不全空き家」認定を防ぎ、資産価値と地域環境を守ることができます。不安や手続きの疑問は 解体あいみつの無料相談・お見積りフォーム からお気軽にご相談ください。
※本記事は 2025 年 8 月時点の法令・公表資料を基に作成しています。最新情報は国土交通省・自治体の公式発表をご確認ください。
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